Toda análise de terreno começa pela certidão de inteiro teor da matrícula. É ali que estão o proprietário, as hipotecas, as penhoras e as averbações. O problema aparece quando a análise para ali.
A matrícula não informa se um córrego corta a gleba e tira dela uma faixa de APP. Também não mostra se há área degradada para recuperar, se o CAR do imóvel se sobrepõe ao do vizinho ou se o plano diretor permite o prédio que justificou o preço. Nada disso costuma estar no registro, e tudo isso passa para quem compra.
Quem paga por um terreno está pagando por uma área aproveitável, por um potencial construtivo e por um prazo de aprovação. Se uma dessas premissas cai, a conta do negócio muda. Por isso tratamos a due diligence como precificação de risco: a pergunta não é só se o vendedor é o dono, mas o que exatamente está sendo comprado.
Abaixo, os cinco pontos que costumam pesar mais.
1. Cadeia dominial: o que a concentração na matrícula protege, e o que não protege
A Lei 13.097/2015 (art. 54) adotou a concentração na matrícula. Os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores quando não estiverem registradas ou averbadas na matrícula informações como citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias, constrições judiciais, restrições administrativas ou convencionais e indisponibilidades.
Desde a Lei 14.382/2022, o § 1º do art. 54 diz que não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel situações jurídicas não constantes da matrícula. O § 2º completa: para a validade ou a eficácia do negócio, ou para caracterizar a boa-fé, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem documentos além dos previstos no § 2º do art. 1º da Lei 7.433/1985. O art. 55 protege contra evicção e ineficácia a aquisição registrada de unidades autônomas de incorporação, parcelamento ou condomínio edilício.
Foi um avanço real para a segurança das transações. Mas a proteção tem limites. O próprio § 1º ressalva os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005 (atos ineficazes ou revogáveis na falência) e as formas de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro. E a regra trata de oponibilidade de situações jurídicas: ela não afasta as limitações ambientais e urbanísticas que vêm diretamente da lei.
Por isso a cadeia dominial continua sendo analisada. Uma referência usual é a da Lei 6.766/1979, que, para o registro de loteamentos, exige o histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos (art. 18, II).
Na prática, perímetro divergente, averbação pendente ou falha na cadeia atrasam o registro, dificultam a aceitação do imóvel como garantia em financiamento e travam a aprovação de parcelamento.
2. APP: uma restrição que não precisa estar averbada
O art. 4º do Código Florestal (Lei 12.651/2012) define as Áreas de Preservação Permanente “em zonas rurais ou urbanas”. Entre elas estão as faixas marginais de cursos d’água naturais, perenes ou intermitentes, com largura mínima de 30 a 500 metros conforme a largura do curso d’água, e o entorno de nascentes, lagos e lagoas. A vegetação em APP deve ser mantida, e se for o caso recomposta, pelo proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título (art. 7º). Intervenção só nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental (art. 8º).
E em área urbana já ocupada? O STJ enfrentou a questão no Tema Repetitivo 1.010, julgado pela Primeira Seção em 28/04/2021, com esta tese:
“Na vigência do novo Código Florestal (Lei n. 12.651/2012), a extensão não edificável nas Áreas de Preservação Permanente de qualquer curso d’água, perene ou intermitente, em trechos caracterizados como área urbana consolidada, deve respeitar o que disciplinado pelo seu art. 4º, caput, inciso I, alíneas a, b, c, d e e, a fim de assegurar a mais ampla garantia ambiental a esses espaços territoriais especialmente protegidos e, por conseguinte, à coletividade.”
Meses depois, a Lei 14.285/2021 incluiu o § 10 no art. 4º. Em áreas urbanas consolidadas (art. 3º, XXVI), lei municipal ou distrital pode definir faixas marginais distintas, ouvidos os conselhos de meio ambiente e respeitados requisitos como a não ocupação de áreas de risco de desastres. A tese do Tema 1.010 é anterior a essa lei, e a compatibilização entre as duas, inclusive quanto aos limites da competência municipal, ainda é objeto de debate. Por prudência, uma faixa fixada por lei municipal deve entrar na due diligence como variável de risco, não como premissa resolvida.
Faixa de APP é área que não se aproveita. Em terreno urbano perto de córrego, saber se existe lei municipal sobre o tema, e se ela atende ao § 10, faz parte da conta de viabilidade.
3. Passivo ambiental: a obrigação vai junto com o imóvel
Pela Lei 6.938/1981 (art. 14, § 1º), o poluidor responde pela reparação do dano ambiental independentemente de culpa, e poluidor é quem for responsável, direta ou indiretamente, pela atividade que causou a degradação (art. 3º, IV). O Código Florestal diz que as obrigações nele previstas têm natureza real e se transmitem ao sucessor, de qualquer natureza, na transferência de domínio ou posse do imóvel rural (art. 2º, § 2º; ver também art. 7º, § 2º).
O STJ consolidou esse entendimento na Súmula 623 (DJe 17/12/2018):
“As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.”
Em 13/09/2023, a Primeira Seção julgou o Tema Repetitivo 1.204:
“As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.”
Repare que nem a Súmula nem a tese condicionam a responsabilidade do proprietário atual a ele ter causado o dano, ou a que o passivo esteja averbado.
Quem compra área degradada compra também a obrigação de recuperá-la. Esse custo precisa ser estimado antes do fechamento, para entrar no preço, numa retenção ou escrow, nas declarações do vendedor e nas cláusulas de indenização. Só dá para negociar essas proteções se o passivo for encontrado antes.
4. CAR: cadastro não é título
O Cadastro Ambiental Rural está no art. 29 do Código Florestal: registro público eletrônico, obrigatório para todos os imóveis rurais, com informações declaradas pelo próprio proprietário ou possuidor (art. 29, § 1º). O § 2º é direto: o cadastramento não será considerado título para fins de reconhecimento do direito de propriedade ou posse. E estar inscrito não prova, por si só, que o imóvel está ambientalmente regular.
Em área rural ou de expansão urbana, vale comparar o perímetro do CAR com o da matrícula. Divergência, sobreposição com vizinho ou com área protegida e a situação de análise do cadastro podem indicar conflito de posse, passivo de Reserva Legal ou APP, ou atraso no licenciamento.
5. Zoneamento e parcelamento: o que o terreno pode receber
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) prevê o plano diretor e a disciplina do parcelamento, uso e ocupação do solo como instrumentos de planejamento municipal (art. 4º, III). O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana (art. 40), e lei municipal define quais empreendimentos dependem de Estudo de Impacto de Vizinhança (art. 36). É a legislação do município onde está o imóvel que fixa usos admitidos, coeficiente de aproveitamento, gabarito e recuos.
Para parcelar, a Lei 6.766/1979 só admite o parcelamento para fins urbanos em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal (art. 3º). Proíbe parcelar, entre outros casos, terreno alagadiço ou sujeito a inundação antes das providências para o escoamento das águas e área de preservação ecológica (art. 3º, parágrafo único). Vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento não registrado é vedado (art. 37), e o parcelamento irregular é crime (art. 50).
O valor de um terreno depende menos da área total do que daquilo que a lei urbanística deixa construir ou parcelar nele. Zoneamento incompatível com o produto planejado mexe no plano de negócio, no prazo de aprovação e, no limite, na viabilidade do empreendimento.
Os cinco pontos da due diligence conversam entre si
Uma faixa de APP muda o potencial construtivo. Um passivo ambiental muda o preço e as garantias. Uma divergência de perímetro entre CAR e matrícula pode revelar um problema na cadeia dominial. Por isso o resultado da análise não é um relatório de pendências, mas um conjunto de decisões de estrutura: ajuste de preço pela área aproveitável e pelo custo de recuperação; condições precedentes ligadas às regularizações; retenção de parte do preço ou escrow; antecipação do que o banco vai exigir para aceitar o imóvel em garantia; e alocação contratual dos riscos, lembrando que, perante o credor da obrigação ambiental, o adquirente pode ser demandado mesmo assim.
Antes do fechamento, o mínimo a examinar é: certidão de inteiro teor e cadeia dominial; APP e demais restrições do Código Florestal; passivos ambientais; CAR comparado à matrícula, quando houver; e enquadramento no plano diretor e na legislação de uso e ocupação do solo.
Perguntas frequentes sobre due diligence imobiliária
O que é due diligence imobiliária?
É a análise jurídica prévia da situação registral, ambiental e urbanística de um imóvel, feita antes de compra, parceria ou financiamento, para identificar riscos e refleti-los no preço, no prazo e nas garantias.
Se a matrícula não tem ônus, o imóvel está livre de riscos?
Não necessariamente. A Lei 13.097/2015 (art. 54) protege o terceiro de boa-fé contra situações jurídicas não constantes da matrícula, com ressalvas legais. Restrições que decorrem diretamente da lei, como faixas de APP e parâmetros do plano diretor, não dependem de averbação.
Quem compra imóvel com dano ambiental responde pela recuperação?
Segundo a Súmula 623 e o Tema Repetitivo 1.204 do STJ, as obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser exigidas, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos.
O CAR comprova a propriedade ou a regularidade ambiental do imóvel?
Não. Pelo art. 29, § 2º, da Lei 12.651/2012, o cadastramento não é título para reconhecimento de propriedade ou posse, e as informações do cadastro são declaradas pelo proprietário ou possuidor.
Fontes
- Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55 (texto compilado, com redação da Lei 14.382/2022)
- Lei 12.651/2012 (Código Florestal), arts. 2º, 3º, 4º, 7º, 8º e 29
- Lei 6.938/1981, arts. 3º, IV, e 14, § 1º
- Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), arts. 4º, 36 e 40
- Lei 6.766/1979, arts. 3º, 18, 37 e 50
- STJ, Tema Repetitivo 1.010 (REsps 1.770.760/SC, 1.770.808/SC e 1.770.967/SC)
- STJ, Tema Repetitivo 1.204 (REsps 1.953.359/SP e 1.962.089/MS)
- STJ, Súmula 623 (DJe 17/12/2018)
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